Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Комментарий к статье 8

1. В статье говорится о случаях обязательного проведения оценки. При этом тут же устанавливается общее правило, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. А это значит, что прежде чем осуществить любую сделку с любым объектом оценки, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование должны провести оценку предмета сделки. Отсутствие оценки может привести к тому, что данная сделка будет признана ничтожной. При этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Далее определяются конкретные виды сделок, какие могут осуществлять указанные субъекты, в частности:

приватизация объектов оценки, передача их в доверительное управление или в аренду;

передача в залог;

любое отчуждение, включая продажу;

переуступка долговых обязательств;

передача объектов оценки в уставный капитал или фонд юридического лица.

2. Другое общее правило, которое устанавливается комментируемой статьей: оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки. Среди конкретных случаев спорных ситуаций выделяются:

национализация;

ипотечное кредитование для оценки стоимости предмета ипотеки;

составление брачных контрактов и раздел имущества;

выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

проведение оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

3. Понятно, что указанный нами перечень сделок открытый. Он может быть продолжен и другими сделками с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований. Также могут иметься и другие случаи спорных ситуаций и/или когда проведение оценки обязательно. Приведем случаи из других источников российского законодательства, когда проведение оценки объектов оценки в соответствии с комментируемым Законом является обязательным.

1. Статья 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", где сказано, что если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. При этом номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

2. Статья 34 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", где сказано, что при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

3. Статья 75 того же Федерального закона говорит, что выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.

4. Статья 77 того же Федерального закона говорит, что привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций. Но в случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения.

5. В статье 84.2 того же Федерального закона сказано, что денежная оценка ценных бумаг, которыми может осуществляться оплата приобретаемых ценных бумаг, должна быть не выше средневзвешенной цены, определенной по результатам торгов организаторов торговли на рынке ценных бумаг за шесть месяцев, предшествующих дате направления обязательного предложения в открытое общество, а если ценные бумаги не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее чем шесть месяцев, - не выше их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Документы, подтверждающие денежную оценку указанных ценных бумаг, прилагаются к обязательному предложению.

6. Статья 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим.

7. Статья 111 того же Федерального закона - подлежащее в соответствии с планом внешнего управления продаже имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.

8. Статья 115 того же Федерального закона - планом внешнего управления может быть предусмотрено создание нескольких открытых акционерных обществ с оплатой их уставных капиталов имуществом должника, предназначенным для осуществления отдельных видов деятельности. Величина уставных капиталов указанных обществ определяется на основании рыночной стоимости вносимого имущества, определенной на основании отчета независимого оценщика с учетом предложений органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих сделок должника.

9. Статья 129 того же Федерального закона - конкурсный управляющий обязан привлечь независимого оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ.

10. Статья 130 того же Федерального закона - в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков. Имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке. На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика.

11. Статья 132 того же Федерального закона - цена продажи социально значимых объектов (дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, лечебные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения) определяется независимым оценщиком.

12. Статья 139 того же Федерального закона - начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

13. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" - судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах), драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий, коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, вещи, стоимость которой, по предварительной оценке, превышает тридцать тысяч рублей. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

14. Статья 38.1 ЗК РФ - продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

15. Статья 66 ЗК РФ - рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

16. Статья 95 ЛК РФ - оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

17. Статья 37 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" - оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду или составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком, определенным советом директоров (наблюдательным советом) акционерного инвестиционного фонда или указанным в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

18. Статья 27.3 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" - имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком.

19. Статья 14 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, - денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.

20. Статья 8 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" - стоимость имущества, закрепляемого за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, при его учреждении определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

21. Статья 50.21 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" - конкурсный управляющий обязан привлечь независимого оценщика для оценки имущества кредитной организации, за исключением случаев, предусмотренных указанным ФЗ.

22. Статья 35 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" - в случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

23. Статья 10 Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" - оценка паевого взноса, превышающего 250 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым оценщиком.

24. Статья 3 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" - требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям: основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

25. Статья 25 Федерального закона от 07.05.1998 N 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах" - оценка недвижимого имущества, а также иного имущества, предусмотренного нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, в которое размещаются средства пенсионных резервов, осуществляется на основании договора с лицом, определенным советом фонда. Копия отчета об оценке указанного имущества представляется в специализированный депозитарий фонда и уполномоченный федеральный орган. Договор на проведение оценки имущества, предусмотренного настоящим пунктом, может заключаться только с физическими и юридическими лицами, которые отвечают требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не являются аффилированными лицами фонда, его управляющей компании (управляющих компаний), специализированного депозитария и аудитора. При этом оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа. Лицо, с которым заключен договор на проведение оценки имущества, предусмотренного настоящим пунктом, несет ответственность перед фондом за причиненные ему убытки, возникшие в связи с использованием итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном этим лицом.

26. Статья 12 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" - при причинении вреда имуществу потерпевший, намеренный воспользоваться своим правом на страховую выплату, обязан представить поврежденное имущество или его остатки страховщику для осмотра и организации независимой экспертизы (оценки) в целях выяснения обстоятельств причинения вреда и определения размера подлежащих возмещению убытков.

27. Статья 18 Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании" - денежная оценка имущества, вносимого для оплаты вступительного взноса, может проводиться правлением общества исходя из рыночной стоимости такого имущества. В случае несогласия лица, вносящего имущество для оплаты вступительного взноса, с проведенной оценкой имущества для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества. Величина денежной оценки имущества, проведенной правлением общества, не может быть выше величины оценки, проведенной независимым оценщиком. Если стоимость имущества, вносимого в неденежной форме для оплаты вступительного взноса, составляет более чем триста тысяч рублей, для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества.

28. Статья 25 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" - начальная цена выставляемого на торги имущества устанавливается оценщиком, определяемым в порядке, установленном ликвидационной комиссией.

29. Статья 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" - в случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Проведение указанной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива.

4. После возникновения многих спорных вопросов, касающихся в основном части исполнения абзацев с первого по шестой комментируемой статьи, и в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" эта статья была дополнена второй частью, в которой говорится о том, что действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. А потом уже в феврале 2003 года в связи с появлением Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и в феврале 2007 года в связи с появлением Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" эта часть была дополнена соответствующими фразами: "И в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта";
"И Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, действие данной статьи Закона не распространяется на следующие случаи:
на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества;
на отношения, возникающие в случаях:
распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта";
установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

5. Понятно, что не всяким имуществом государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут распоряжаться самостоятельно. Так, согласно ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Естественно, для этого не требуется обязательной оценки. Что касается предприятия, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления (казенное предприятие). Согласно ст. 297 ГК РФ казенное предприятие вправе распоряжаться любым закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Здесь, видимо, не должна требоваться обязательная оценка для реализации казенным предприятием производимой им продукции.
Что касается учреждений, то государственные и муниципальные учреждения делятся на бюджетные и автономные. На основании ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение (равно как и частное) не вправе распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Если в соответствии с учредительными документами учреждению (и бюджетному, и автономному) предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. Все учреждения могут самостоятельно распоряжаться имуществом, приобретенным за счет доходов, полученных от деятельности, приносящей доход в соответствии с учредительными документами, а автономное учреждение может самостоятельно распоряжаться всем имуществом, за исключением недвижимого и особо ценного движимого имущества. И это все имущество, на какое учреждения имеют право самостоятельного распоряжения, не требует к себе обязательного проведения оценки.

6. Что касается реорганизации, то в соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Реорганизация может быть проведена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. При реорганизации имущество всегда переходит к правопреемникам с составлением передаточного акта или разделительного баланса. И если говорить о реорганизации государственного или муниципального автономного предприятия или государственного или муниципального учреждения, то при их реорганизации для составления передаточного акта или разделительного баланса не требуется обязательной оценки имущества, входящего в передаточный акт или разделительный баланс.

7. Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" установлены организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Данный Закон определяет единый хозяйствующий субъект - открытое акционерное общество "Российские железные дороги", создаваемое в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта. Согласно ст. 8 данного Закона определены случаи, когда имуществом единого хозяйствующего субъекта нельзя распоряжаться, случаи, когда этим имуществом можно распоряжаться только с разрешения Правительства Российской Федерации, и случаи, когда единый хозяйствующий субъект вправе самостоятельно распоряжаться имуществом. Но в любом случае не требуется обязательной оценки для проведения сделок, разрешенных указанным Федеральным законом.

8. Относительно Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Данный Закон осуществляет правовое регулирование особенностей отношений, возникающих в процессе управления и распоряжения (в том числе при приватизации) имуществом и акциями организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации. Действие этого Федерального закона не распространяется на организации ядерного оружейного комплекса Российской Федерации, перечень которых утверждается Президентом Российской Федерации. В самом Законе только в частях 3 и 4 ст. 4 указаны два случая обязательного проведения оценки. В частности, в п. 3 говорится, что в случае внесения в уставный капитал основного акционерного общества федерального имущества, балансовая стоимость которого не определена, при расчете размера уставного капитала основного акционерного общества учитывается стоимость этого имущества, определяемая в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами оценки как стоимость объекта оценки при существующем использовании. А в пункте 4 этой же статьи говорится, что оплата размещаемых основным акционерным обществом дополнительных акций за счет федерального имущества, балансовая стоимость которого не определена, осуществляется исходя из стоимости этого имущества, определяемой в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами оценки как стоимость объекта оценки при существующем использовании. Во всех остальных случаях в процессе управления и распоряжения (в том числе при приватизации) имуществом и акциями организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации проведения обязательной оценки не требуется.