Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки

Комментарий к статье 10

1. Договор на проведение оценки является основанием для проведения оценки. Как отмечено в комментарии к ст. 9 Закона, данный вид договора не стоит путать с общегражданским договором на оказание услуг по определению стоимости какого-либо объекта. Подробнее см. комментарий к ст. 9 Закона. Договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке акцепта, установленного ст. 438 ГК РФ, то есть если лицо, которому адресована оферта, дало ответ о ее принятии. При этом офертой согласно ст. 435 ГК РФ признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. При этом в соответствии со ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Как сказано в ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Так как в соответствии со ст. 154 ГК РФ договор есть не что иное, как двух- или многосторонняя сделка, то к нему, как это указано в ст. 420 ГК РФ, применимы правила главы 9 ГК РФ, все рассказывающие о сделках. А это значит, что говорить о последствиях несоблюдения простой письменной формы договора мы можем, ссылаясь на ст. 162 ГК РФ, где сказано, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Многочисленная судебная практика показывает, что там, где ведется спор по сделкам, по которым требовалась обязательная письменная форма и имеются разногласия между письменными документами и свидетельскими показаниями, суд всегда отдает предпочтение письменным доказательствам.
2. Чтобы договор на проведение оценки между сторонами считался заключенным, согласно ст. 432 ГК РФ в письменной форме должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А существенными являются условия:

о предмете договора;

условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Что касается предмета договора, в российском законодательстве нет нигде единого точного понятия, что является предметом договора. Среди ученых существует две точки зрения на то, что является предметом договора. Одни под предметом договора понимают действия, которые должна совершить обязанная сторона. Другие сводят определение предмета договора к характеристике передаваемого по договору имущества. Между тем, например, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают, что "один из объединяющих признаков договоров заключается в том, что они могут иметь сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода)". В комментируемой статье объект оценки является существенным условием, которое названо в Законе. Следовательно, во избежание тавтологии условием о предмете договора логичнее было бы считать действия обязанных сторон. А эти действия, которые мы называем предметом, характеризуются названием самого договора. То есть указание в договоре о том, что предметом договора является проведение оценки, является условием о предмете договора.

А вот большинство существенных условий, названных в Законе, приведены именно в данной статье. Среди них:

объект или объекты оценки с точным указанием на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов, что необходимо для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Если договор заключен с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
3. Что относится к объектам оценки, об этом указано в ст. 5 Закона и комментарии к ней. Относительно описаний объектов оценки, необходимых для их однозначной идентификации, следует обратить внимание на то, что в описание объекта всегда надо включать такие данные, как, например, инвентаризационный номер, точное местонахождение, этажность, номер в реестре, если это недвижимость, и т.д.
4. Вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо исходить из того, что если в договоре нельзя точно определить конкретный вид стоимости имущества, то оценщик обязан будет определить именно рыночную, а не какую-либо другую стоимость согласно правилу ст. 7 Закона. А понятие рыночной цены содержится в ст. 3 Закона.
5. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки определяется оценщиком в зависимости от затрат на проведение оценки и от тех доходов, которые он желает получить за осуществление конкретных действий. Как правило, у всех оценщиков имеется свой прейскурант цен. В договоре размер вознаграждения обязательно должен оговариваться, чтобы не было недоразумений и споров по поводу того, сколько надо оплачивать за услуги по оценке.
6. В договоре обязательно должны указываться сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом. В соответствии с Законом каждый оценщик должен быть застрахован на сумму не менее чем 300 тысяч рублей. Причем страхуется ответственность за причинение ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба. Причем срок действия договора обязательного страхования ответственности не менее года. При заключении договора на проведение оценки во избежание затягивания конфликтных ситуаций и для полной уверенности заказчика желательно указывать, с кем заключен договор об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и, срок действия этого договора.
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации - еще одно существенное условие, без которого договор можно признать незаключенным. Это главное условие, которое указывает на легальность деятельности оценщика. При этом сама саморегулируемая организация должна иметь легальный статус, то есть согласно ст. 22 Закона она обязательно должна быть включена в Государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, сведения из которого можно увидеть на сайте Федеральной регистрационной службы по веб-адресу: http://www.rosregistr.ru/index.php?menu=4010100500. Регистрация СРОО в Государственном реестре возможна при условии:

что сама эта СРОО объединяет в своем составе не менее 300 оценщиков;

имеет компенсационный фонд, величина которого на момент регистрации должна быть не менее 9 миллионов рублей;

имеет коллегиальный орган управления, функционально специализированные органы и структурные подразделения;

имеет утвержденные в соответствии с комментируемым Законом стандарты и правила оценочной деятельности.

Кроме того, саморегулируемая организация обязана размещать о себе информацию в сети Интернет на своем официальном сайте с указанием сведений о каждом члене своей организации.

8. В договоре обязательно должно быть указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки. В редакции Закона до 27.07.2006 не требовалось указывать стандарты. До 2006 года существовали только обязательные стандарты оценки, утвержденные Правительством России. Теперь же в ст. 20 Закона установлено, что существуют федеральные стандарты оценки, которые разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности, и стандарты и правила оценочной деятельности, которые разрабатываются и утверждаются СРОО и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
9. В договоре обязательно должно быть указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которыми оценщик заключил трудовой договор. В гражданском законодательстве установлены случаи общей ответственности, которую должны нести все участники гражданского оборота за неисполнение своих обязательств. В частности, в главе 25 ГК РФ говорится об ответственности за причиненные убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 393, 394), за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). Согласно ст. 24.6 Закона специальная ответственность оценщика перед заказчиком обеспечивается договором обязательного страхования с размером страховой суммы не менее 300000 рублей, а также компенсационным фондом СРОО, который должен составлять не менее 30000 рублей, помноженных на количество членов СРОО, то есть не менее 300 x 30000 рублей, или 9000000 рублей. Но размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда ограничен размером 600000 рублей согласно ст. 24.8 Закона.
Таким образом, ответственность оценщика перед заказчиком в размере до 600000 рублей за ущерб, причиненный оценщиком, оговорена в Законе. Ответственность сверх этого уровня может наступать в случае, если она специально оговорена в договоре на проведение оценки. При этом в договоре должен обязательно быть указан размер этой ответственности либо в твердой денежной сумме, либо в процентном отношении к размеру ущерба. Порядок наступления ответственности. Например, может быть предусмотрен претензионный порядок или через определенное количество времени после проведения сверки расчетов и установления долга, либо только в судебном порядке, либо, что наиболее желательно, после проведения переговоров с участием посредника, что позволит сохранить отношения сторон в случае разногласия. Сторонами договора может быть предусмотрен и иной порядок наступления ответственности. Также должны быть указаны основания наступления этой ответственности. Например, ответственность наступает только в случае прямого ущерба или умысла оценщика, доказанного документально, и так далее. Естественно полагать, что чем выше будет оговорен размер ответственности оценщика, тем больше в нем будет уверен заказчик, тем меньше вероятность, что заказчик в следующий раз найдет более надежного для себя оценщика.
10. И еще одно обязательное условие договора на проведение оценки. Если договор заключен с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков. Это связано с тем, что фактически по договору оценки ответственность несет не юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, а сам оценщик, являющийся членом одной из саморегулируемых организаций.
11. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.