Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Комментарий к статье 11

1. Итоговым документом по исполнению договора на проведение оценки является отчет об оценке объекта оценки. Это то, ради чего производится сама оценка. Отсутствие отчета умаляет все правовые последствия проведения оценки, включая право на оспаривание отчета и возмещения ущерба, причиненного оценкой, из страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика и из компенсационного фонда СРОО. Подробнее данный вопрос рассмотрен в комментарии к ст. 9 Закона.
В комментируемой же статье рассматривается вопрос о том, что должно содержаться в отчете. Какие есть общие обязательные требования к отчету, установленные Законом?
Первое из этих требований - отчет должен быть написан настолько ясно и четко, чтобы не допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. То есть в отчете должны быть приведены все необходимые сведения для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Для достижения этой цели Закон перечисляет, что в обязательном порядке должно содержаться в отчете:

1) дата проведения оценки объекта оценки. Если учесть, что все вещи, в том числе и все объекты оценки, могут со временем менять свою настоящую стоимость, то становится очень важным вопрос точной даты проведения оценки. Дата также важна с той целью, чтобы установить существование какой-либо вещи в каком-либо состоянии на конкретную дату;

2) используемые стандарты оценки, в соответствии с которыми проводилась оценка (см. комментарии к ст. 10 и ст. 20 Закона);

3) цель и задачи проведения оценки объекта оценки. Целью проведения оценки согласно ст. 3 Закона может быть установление рыночной или иной стоимости объекта оценки. На вопрос, что является задачами оценки, Закон ответа не дает. Исходя из общепринятых понятий, под задачами могут пониматься этапы проведения оценки для достижения цели оценки, а также методы проведения оценки;

4) любые иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

2. Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. Причиной отступления от возможности определения рыночной стоимости может быть условие договора на проведение оценки.
3. Наряду с тем, что мы уже сказали, в отчете должны быть указаны:

1) дата составления и порядковый номер отчета. Имеется в виду дата составления отчета, которая должна указываться помимо даты проведения оценки и даты определения стоимости объекта оценки. Номер отчета должен быть именно порядковый, а не какой-нибудь другой. Это может быть порядковый номер отчета оценщика-предпринимателя или порядковый номер отчета юридического лица, в штате которого есть работники-оценщики. При этом Закон не оговаривает, то ли нумерация отчетов оценщиков должна быть сквозная на весь период деятельности предпринимателя-оценщика или организации с оценщиками в штате, либо на каждый календарный год должна быть своя новая нумерация;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Основанием проведения оценки, как мы уже сказали, могут быть либо договор, либо определение суда, либо решение какого-либо уполномоченного органа, о чем более подробно оговорено в ст. 9 Закона;

3) место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРОО. Первоначально данный абзац звучал так: "Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества". Это было понятно. А на сегодня понятия юридического адреса в российском законодательстве не стало. Также требование о лицензировании оценочной деятельности сменилось правилом о статусе СРОО и членством в ней. Таким образом, на сегодняшний день оценщик в отчете должен указать адрес своего места нахождения, то есть адрес места жительства, если говорить о частнопрактикующих оценщиках, или адрес места нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Указать сведения о членстве в СРОО означает указать наименование и место нахождения СРОО, в котором оценщик состоит членом;

4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. Это также необходимо для полной идентификации объекта оценки. Если объект оценки принадлежит юридическому лицу, то необходимо указать реквизиты этого юридического лица и балансовую стоимость. Здесь возникает ряд вопросов. Первый: почему требование об обязательности указывания реквизитов относится только к юридическому лицу? А если объект оценки принадлежит физическому лицу, разве эти данные не имеют значения? А если это, например, объект недвижимости? По поводу балансовой стоимости. Как быть юридическому лицу, если оно ведет учет по упрощенной системе налогообложения или использует налог на вмененный доход? Неясен также вопрос, что подразумевается под принадлежностью объекта оценки. Объект оценки согласно Гражданскому кодексу может принадлежать лицу на праве собственности, на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, может быть на праве только пользования (договор аренды) или только распоряжения (например, по договору поручения). В последних двух случаях юридическое лицо не обязано знать балансовую стоимость объекта. Но еще интереснее следующий вопрос: что делать, если юридическое лицо желает оценить такой объект оценки, как право собственности, право требования, работу, услугу, информацию или какой-либо другой объект оценки из допустимых ст. 5 Закона, который не может по своей природе иметь балансовую стоимость? На практике в подобных случаях балансовая стоимость в отчете не указывается, а по Закону должна указываться. Данная ситуация указывает на необходимость доработки законодателем данной нормы;

5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. Подробнее о стандартах оценки будет сказано в ст. 20 Закона. В отчете помимо указания на стандарты должно быть указано обоснование использования именно этих, а не других стандартов оценки. Используемые данные надо указывать обязательно с источником их получения. Неуказывание источника может повлечь признание оценки недействительной, если возникнет спор о том, какая оценка является более объективной;

6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. В начале отчета указываются цель и задачи оценки. А здесь речь идет о том, каким образом и в какой последовательности решались задачи оценки, каков результат, как достигнута цель оценки. Естественно полагать, что оценка - категория неточная. Поэтому важно не только указать на то, какие допущения были сделаны во время оценки, но и определить пределы применения полученного результата;

7) дата определения стоимости объекта оценки. По-видимому, эта дата должна совпадать с окончательной датой проведения оценки;
8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В этот перечень должны входить такие документы, как нормативные акты, документы с техническими и правовыми характеристиками объекта оценки (например, технический паспорт), используемые справочники, стандарты, ГОСТы и т.п.

Данный перечень сведений, которые должны содержаться в отчете, не является закрытым. И поэтому Закон указывает, что отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
4. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов либо типовые формы отчетов со специальными требованиями. Но на сегодняшний день таких типовых форм отчетов для отдельных видов оценки пока законодательством не предусмотрено.
5. И последнее, очень важное обязательное требование к отчету, предусмотренное Законом. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. При невыполнении этого требования отчет может потерять свою юридическую силу и быть признан недействительным. Выполнение указанного требования значительно снижает риск подделки отчета в случаях возникновения спорных ситуаций. Очень важный момент, на который не всегда обращают внимание, - что отчет должен быть пронумерован не полистно, а постранично. А это значит, что если отчет напечатан на листах с двух сторон и обратная сторона листа не пронумерована, то непронумерованные страницы отчета судом могут быть признаны недействительными, а в отдельных случаях может быть признан недействительным и весь отчет. Данная статья также косвенно указывает, что частнопрактикующий оценщик как индивидуальный предприниматель должен иметь собственную печать, хотя законодательство России не предусматривает, чтобы индивидуальные предприниматели ее обязательно имели.