СТАНДАРТ 04.13 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Оценка стоимости земельных ресурсов. Основные положения


УТВЕРЖДЕНО Решением Правления Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство “Общество профессиональных экспертов и оценщиков”

Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.

СТАНДАРТ 04.13 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Оценка стоимости земельных ресурсов.

Основные положения

1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

1.1 Настоящий стандарт разработан в развитие основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 6), и устанавливает основные положения оценки стоимости земельных ресурсов.

1.2 Стандарт распространяется на оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земель запаса.

2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ

В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие законодательные и нормативные документы:

Гражданский кодекс Российской Федерации (от 30.11.1994 № 51-ФЗ, от 26.01.1996 № 14-ФЗ, от26.11.2001 № 146-ФЗ)

Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗ)

Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ,

от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 6), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от «___»_______200__ №

Международные руководства. МР 1 Оценка стоимости недвижимого имущества. (Международные стандарты оценки. Шестое издание 2003)

Европейские стандарты оценки. Руководство 5: Сельскохозяйственное имущество (GN 5.16; – GN 5.17). Европейские стандарты оценки 2000

СТО 01 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения

СТО 02 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения и порядок проведения

СТО 03 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие требования к содержанию и оформлению отчета об оценке стоимости


3 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 земля: Ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, предпринимательская деятельность).

3.2 земли поселений: Земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, которые подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты.

3.3 земли сельскохозяйственного назначения: Участки единого земельного фонда, используемые или по своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.е. для производства сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения различают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

3.4 сервитут: Право собственника, владельца, пользователя земельного участка на ограниченное пользование земельным участком, находящимся в собственности (владении, пользовании) другого лица, устанавливаемое на основании оформленного соглашения между сторонами или решения суда.

3.5 истощимые земли: Такие категории земель, как полигоны для захоронения неутилизированных промышленных и бытовых отходов, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования, т.е. земли эксплуатируются таким образом, что деятельность по заполнению участка постепенно уменьшает стоимость остающейся земли до такой стадии, когда она не может больше использоваться с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и стоимость земли переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наилучшего и наиболее эффективного использования.

3.6 Остальные термины и определения – СТО 01.

4 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1 Классификация земель

Оценка стоимости проводится по всем землям административно-террито-риального образования, которые подразделяются по целевому назначению и хозяйственному использованию на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

4.1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

В состав земель с/х назначения выделяются с/х угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.

4.1.2 Земли поселений

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

жилым;

общественно-деловым;

производственным;

инженерных и транспортных инфраструктур;

рекреационным;

сельскохозяйственного использования;

специального назначения;

военных объектов;

иным территориальным зонам.

4.1.3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

земли промышленности;

земли энергетики;

земли транспорта;

земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

земли обороны и безопасности;

земли иного специального назначения.

4.1.4 Понятие и состав земель особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздорови-тельных местностей и курортов;

природоохранного назначения;

рекреационного назначения;

историко-культурного назначения;

иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

4.1.5 Земли лесного фонда

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

4.1.6 Земли водного фонда

К землям водного фонда относятся:

земли, занятые водными объектами;

земли водоохранных зон водных объектов;

земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов;

гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

4.1.7 Земли запаса

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 «Земельного кодекса РФ».

4.2 Особенности земли

При оценке стоимости земельных ресурсов следует учитывать следующие особенности земли:

особенность функционирования земли – территориальная закрепленность на ней зданий, сооружений и др. материальных форм (факт прикрепленности к земле созданных человеком общественных средств труда);

особенность, связанная с пространственными свойствами земли – систематическое изменение средств труда (реконструкция существующих и строительство новых зданий, прокладывание инженерных сетей и т.п.), оказывающее непосредственное влияние на землю (снимание плодородного слоя, рытье котлованов и траншей, перемещение земельных массивов);

многофункциональность в использовании каждого конкретного участка (территориальная база, средства труда и т.д.);

земля-объект, не имеющий износа. Земная поверхность остается неизменной на протяжении жизни нескольких поколений, за редким исключением – истощимые земли.

особенность земли как товара-сделки с землей правомерны в той мере, в которой их оборот допускается федеральным и местным законодательством (гражданское, земельное право, природоохранное, местное, водное законодательство, градостроительные нормы, планы перспективного развития территорий). Поэтому оценивать стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, т.к. права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

4.3 Виды собственности

Земельный кодекс РФ предусматривает следующие виды собственности на землю:

собственность на землю граждан и юридических лиц (частная собственность);

государственная собственность на землю;

собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю;

собственность на землю субъектов Российской Федерации;

муниципальная собственность на землю.

4.4 Факторы, влияющие на стоимость земли

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные об оцениваемом участке.

4.4.1 Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.

4.4.2 Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

4.4.3 Характер предыдущего использования земельного участка.

4.4.4 Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т.п.

4.4.5 Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п.

4.4.6 Физические характеристики земельного участка:

площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической годности земли).

При оценке земель сельскохозяйственного назначения важны такие характеристики, как плодородие почвы, в том числе показатели питательности и содержание органических веществ; количество атмосферных осадков в год и средняя температура в дневное время и т.д. (ЕСО).

4.4.7 Инженерное обустройство территории:

наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации;

наличие наружного освещения;

наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

4.4.8 Правовая обоснованность застройки: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и др.

4.4.9 Местоположение:

престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий;

соседство (возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования);

неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.).

4.4.10 Окружающая среда: необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

4.4.11 Ресурсные качества участка: емкость и эффективность. Емкость – количество факторов, которые могут быть приложены к участку. Эффективность – уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.

4.5 Основные принципы, используемые при оценке земельных ресурсов

Систематизацию и анализ собранной по объекту оценки информацию необходимо вести исходя из положений специальных оценочных принципов:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с рыночной средой;

принципы, связанные с объектом собственности;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

4.6 Виды стоимости

В соответствии с назначением оценки (предполагаемого характера дальнейшего использования объекта оценки) конкретизируется вид стоимости.

Взаимосвязь видов стоимости и назначений оценки приведена в Приложении А СТО 02.

4.7 Назначение оценки

4.7.1 Назначение оценки – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок. Назначение оценки – это цель заказчика.

4.7.2 Наиболее характерные случаи возникновения потребности в оценке стоимости земельных ресурсов:

купля-продажа, обмен земли;

передача земли в аренду;

оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации, реконструкции и т.д.);

оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов (площадки для сброса отходов и места захоронения);

инвестирование – долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и т.д.;

ипотечное кредитование – оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

страхование – оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (пожар, подтопление территории, экологическое загрязнение);

налогообложение – расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

конфискация – в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров (или представления в суд, если переговоры были неудачны). Для конфискации оценка земли для продажи осуществляется в течение ограниченного периода времени;

оценка бизнеса – оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

акционирование – этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

4.7.3 Определение стоимости земельных ресурсов проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей, и характер конъюнктуры конкретного рынка.

4.8 Основные подходы к оценке стоимости

Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных подхода:

затратный;

сравнительный;

доходный.

Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете об оценке стоимости.

5 Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Наилучшие результаты в определении стоимости собственно земельного участка данный подход дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Сельскохозяйственные угодья по затратам оценивают с учетом капитальных вложений в мелиорацию, культуротехнические, противоэрозионные, гидротехнические и другие мероприятия по улучшению продуктивности земель (затраты должны быть адекватны дополнительному экономическому эффекту от проведенных улучшений земель).

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

местоположение участка по отношению к источникам водо- и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

ранее присоединенный к земле труд – внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

социальные факторы ценности земли:

1) социально-экономические условия проживания, зависящие от биоклиматического потенциала земель и отражающиеся на расходах, обусловленных спецификой климата;

2) особенности почв, растительности, связанные с местными природно-климатическими условиями района и выражающиеся в затратах на охрану здоровья людей;

3) территории с природно-климатическими условиями (рекреационные территории), имеющими большое социальное значение для укрепления здоровья, снижения заболеваемости и повышения производительности труда;

4) степень урбанизированности территорий характеризуется удельной плотностью городского населения и выражается в величине (сокращении) затрат на инженерную и социальную инфраструктуру строительства в данной местности в связи с особенностью территории;

5) экологические качества территорий (ландшафт, зеленые насаждения, рельеф, природное окружение, наличие водоемов, микроклимат), определяющие их архитектурно-художественную и эстетическую ценность, условия жизни и отдыха.

6 сравнительный Подход

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективном функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Сравнительный подход заключается в:

сборе данных о реальных продажах, котировках, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки;

анализе продаж по единицам сравнения, в качестве которых могут выступать цены за участок, за единицу площади, длины участка вдоль дороги, плотности застройки, цены за урожайность определенной культуры на гектар и др.;

сравнении оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам: правам собственности, условиям финансирования и продажи, времени продажи, местоположению и физическим характеристикам объекта, характеру пользования и др.;

корректировке фактических цен продаж объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

1) поправки, отражающие разницу во времени;

2) поправки, учитывающие местоположение;

3) поправки, отражающие различия в характеристиках между оцениваемым имуществом и сопоставимым (МСО).

7 Доходный подход

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении всего срока его эксплуатации. Таким образом, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить уровень этой категории доходов на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

При применении доходного подхода необходим анализ финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование, аннуитеты и др.

8 Методы оценки

На трех основных подходах базируются различные методы оценки стоимости земельных ресурсов.

8.1 Методы оценки стоимости земель населенных пунктов:

оценка стоимости земель населенных пунктов методом сравнения рыночных продаж;

метод оценки стоимости земель населенных пунктов по остаточной стоимости;

техника остатка для земли;

оценка стоимости земель населенных пунктов методом капитализации земельной ренты;

метод переноса для оценки земель населенных пунктов;

метод разбивки на участки.

8.2 Методы оценки стоимости земель сельскохозяйственных угодий:

метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв;

метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв;

метод оценки стоимости земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу почвенно-экологического индекса);

метод массовой оценки стоимости земель крупных массивов сельскохозяйственного назначения по доходности на единицу почвенного плодородия;

метод прямой капитализации;

оценка стоимости сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента;

метод прямого сравнения продаж;

метод сравнимых продаж стоимости базового участка;

оценка стоимости земли с учетом экологического состояния.

8.3 Метод оценки стоимости земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения – на основе рентного дохода от целевого использования земельных участков, а также осуществленного улучшения их обустройства.

8.4 Метод оценки стоимости земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения – на основе нормативного среднегодового экономического эффекта от использования земельных участков соответствующего функционального назначения.


9 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

9.1 Этапы оценки

Процесс оценки земельных ресурсов включает в себя следующие этапы:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

Порядок выполнение этапов процесса оценки земельных ресурсов осуществляется в соответствии с разделом 9 СТО 02.

9.2 Идентификация земельных участков

Идентификация оцениваемого участка земли означает:

уточнение наличия всех возможных улучшений на участке;

проверку и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об объекте (местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрологические и топографические характеристики);

выявление особых обстоятельств и ограничений (ограничения природного характера, санитарно-экологические, ограничения по тепло-, газо-, водо-, электроснабжению, средствам связи, канализации, расстояния до транспортных коммуникаций);

установление имущественных прав на землю.

9.3 Согласование результатов оценки

Каждый из применяемых при оценке подходов приводит к получению различных стоимостных величин, подлежащих согласованию. В результате анализа характеристик земельного участка и текущей рыночной ситуации определяется значимость каждого полученного результата и в соответствии с этим определяется окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

9.4 Требования к отчету об оценке стоимости

Требования к отчету об оценке стоимости изложены в СТО 03.