C 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категории земельного участка, если для территории на которой он расположен, не утвержден генеральный план или схема территориального планирования.
Большинство регионов подготовили территориальные планы и законодательные акты землепользования и застройки. По Московской и Ленинградской областям ситуация осложняется тем, что если даже такие материалы и подготовлены, то для широкой общественности они недоступны.
Данные изменения в Градостроительный кодекс серьезно осложнят действия землевладельцев по переводу категории сельскохозяйственного назначения, например под ИЖС, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования.
Отметим, что из семи категорий земель, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, под застройку можно использовать земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство. Поскольку свободных земельных участков на территории населенных пунктов практически не осталось, единственным источником земель под застройку являются земли сельскохозяйственного назначения с дальнейшим переводом их в другую категорию или сменой разрешенного использования. При этом земли имеют особый правовой статус и режим использования.
Для многих не является секретом, что сначала территория осваивается и лишь затем «подтягиваются» инфраструктурные решения. При этом, такие решения скорее призваны устранить инфраструктурную напряженность и являются компромиссами в градостроительстве, они частично отвечают интересам будущих пользователей земли, они частично удовлетворяют задачам профессиональной эксплуатации, в них частично заинтересованы будущие инвесторы, но стратегического и экономически выверенного решения все равно нет. Если для города с населением до 1 млн. человек эти проблемы могут оказаться не самыми значимыми, то для современных мегаполисов не решение или запоздалое решение этих задач может привести к торможению развития как экономики города в целом, так и создания анклавов различной напряженности: социальной, транспортной, бытовой, промышленной, экологической. Понятно, что в связи с вышесказанным выигрывающих сторон будет не так много.
В настоящее время хотя и существуют упрощенные формы перевода земель из одной категории в другую, однако эта схема все же является громоздкой и требующей значительных временных, а значит и денежных затрат со стороны инвестора.
Все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург как города особого значения должны разработать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно Градкодексу РФ, ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон — какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. "Правила устанавливают правовой режим использования земельного участка, определяют, что на нем должно быть — например, промышленное предприятие или жилой дом. ПЗЗ также должны быть разработаны и утверждены до конца 2009 года: со следующего года, согласно статье 51 Градкодекса РФ, при их отсутствии "не допускается выдача разрешений на строительство".
Сейчас, пока градостроительных норм во многих регионах нет, девелоперские проекты реализуются на основании временных регламентов застройки, которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствует прозрачности и скорости согласований. От утверждения правил землепользования и застройки выиграет большинство сторон. Для жителей появится определенность с обликом населенного пункта. Землевладельцам станет понятно назначение их участков и возможности его использования. Единственный, кто проиграет,— это власти, так как снизятся возможности манипулирования разрешениями по участкам".
Ужесточение правил перевода земель из одной категории в другую, улучшат возможно ситуацию и выровняет возможности для инвесторов, не обладающих административным ресурсом. В тоже время произойдет качественная переоценка земель различного назначения, что приведет к формированию реальной рыночной цены на земли разных категорий, что в свою очередь может дать реальный толчок для развития промышленных территорий и земель, занятых сельскохозяйственным производством.
По существующей практике наблюдается практически беспрепятственный перевод земель из одного назначения в другое, даже если первоначальное назначение жестко обусловлено интересами государства. Есть опасения, что несмотря на принятие закона, эта практика сохранится. Всегда найдется обоснование или найдутся исключения для перевода категории земель или изменения (хотя и временного) режима их пользования.
