Оценка девелоперских компаний

По состоянию на середину 2007 года на российском рынке представлены 11 публичных компаний, осуществляющих деятельность в области недвижимости. В их число входят как компании, давно зарегистрированные на бирже («Открытые инвестиции» – 2004 год), так и недавно разместившие свои акции (Группа компаний «ПИК» – 2007 год). В период проведения IPO с 2004 по 2007 год мультипликатор «стоимость капитала/чистые активы» отдельных компаний составлял в среднем – 1,4.

При оценке компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, в поле зрения в основном попадают компании, относящиеся к девелоперским компаниям (такие как «ПИК» или «Система-Галс»), либо компании, учрежденные с единственной целью владения доходным объектом недвижимости и его эксплуатации.

При оценке стоимости девелоперской компании учитывается большое число факторов, таких как существующая в компании система управления бизнес-процессами,
конкурентоспособность компании, потенциал для стратегического партнерства и возможностей синергии, влияние существующих акционеров и восприятие потенциальных миноритарных акционеров и многие другие.

Акции каждой из двух указанных групп компаний имеют определенную стоимость, которая формируется за счет разных факторов.

Важнейшим фактором, влияющим на стоимость компании, является сумма потенциальных денежных дивидендов, формируемых за счет операционной выручки за вычетом всех расходов и налогов, которые платит девелоперская компания.

Между тем, существуют только два основных источника формирования стоимости девелоперской компании, это завершенные проекты, находящиеся в собственности компании и проекты, которые она реализует в будущем. Первый составной элемент именуется «чистые активы» и представляет собой основной капитал (за вычетом заемных средств), принадлежащий компании в построенных ею объектах недвижимости. Второй составной элемент – это проекты, которые компания может дать рынку в будущем.

Все перечисленные факторы – так называемый «потенциал реинвестирования», или способность компании реинвестировать будущие денежные потоки для формирования стоимости в новых проектах. Потенциал девелоперсокой компании может в несколько раз превышать стоимость имеющихся у нее активов в случае, если лежащие в его основе факторы оцениваются положительно.

Существует еще один из вариантов оценки стоимости девелоперской компании – анализ рыночных котировок акций аналогичных компаний и сопоставление их с показателями оцениваемой компании. Стоимость акций компаний, зарегистрированных на бирже, устанавливается ежедневно по результатам торгов. Таким образом, рыночные котировки их акций известны и могут быть сопоставлены с аналогичными показателями оцениваемой компании с целью получения относительного показателя ее стоимости.

Оценка девелоперских компаний, имеющих большое число активов, обычно осуществляется путем сопоставления показателей, представляющих собой отношение суммарной стоимости капитала к стоимости чистых активов (т. н. мультипликатора «стоимость капитала/чистые активы»).

Если стоимость капитала компании превышает стоимость чистых активов, это означает, что мультипликатор больше единицы и компания имеет средства, позволяющие ей реализовать потенциал реинвестирования. Такая ситуация характерна для компаний, занимающих достаточно прочные позиции на развивающемся рынке, характеризующемся дефицитом предложения. Акции некоторых компаний торгуются по цене ниже оценочной стоимости их чистых активов (т. е. мультипликатор «стоимость капитала/чистые активы» меньше единицы). Это свидетельствует о невысокой степени доверия рынка в отношении будущей стоимости указанных активов, а также способности компании создать новые успешно работающие активы.

Компании с высоким мультипликатором показали прочную базу операционных активов и большой послужной список, состоящий из целого ряда проектов, реализованных на высоком уровне качества. Компании, стоимость чистых активов которых превышала стоимость капитала, имели лишь небольшое число качественных активов, а проекты, намеченные ими к реализации, характеризовались неполнотой имущественных прав или разрешительной документации.

Помимо метода оценки стоимости, основанного на потенциале для реинвестирования, который рассчитывается исходя из рыночных данных, другой вариант оценки – расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков, которые ожидаются от реализуемых и заявленных к реализации проектов, с добавлением «премии», учитывающей возможности компании завершить эти (и другие, вновь выявленные) проекты. Указанные денежные потоки представляют собой свободные денежные средства, которые потенциально могут распределяться среди инвесторов. Те же знания о рынках и о компании требуются для определения величины ставки дисконтирования, применяющейся в отношении будущих денежных потоков и рассчитываемой с учетом девелоперских и операционных рисков, связанных с рассматриваемыми объектами недвижимости. Поскольку данный процесс требует целого ряда суждений и допущений, его результат является более субъективным по сравнению с результатом, получаемым при сопоставлении рыночных данных по аналогичным компаниям в виде мультипликаторов «стоимость капитала/чистые активы».

Исходя из вышесказанного, мы можем заключить, что в настоящее время адекватный подход к оценке акций компаний – владельцев недвижимости на российских рынках основан на анализе чистого операционного дохода от объекта недвижимости и применении рыночных ставок дисконтирования по результатам совершенных сделок. Либо же оценка проводится на основе большого количества другой информации, которая может быть собрана на рынке.

В любом случае, какая бы модель оценки не была бы использована, одно остается неизменным – инвесторы оценивают стоимость компании по ее способности генерировать денежные средства (прибыль), которая может быть распределена им в качестве дивидендов.

Специалисты нашей компании накопили значительный опыт в оценке стоимости компаний, осуществляющих деятельность в области недвижимолсти и других  направлений деятельности. Выполненный нами Отчет об оценке стоимости компании всегда основывается только на объективной, достоверной и актуальной информации. Стоимость наших услуг по оценке бизнеса компании можно узнать, перейдя по ссылке в раздел  «Стоимость услуг».  Любые вопросы по данной услуге Вы можете задать по телефону в Москве (499) 502-17-52.