Рынок особняков г. Москвы

Оценка особняков является одним из наиболее распространенных видов оценки коммерческой недвижимости. Процесс оценки здания особняка учитывает не только обилие факторов оказывающих влияние на его стоимость в настоящем и будущем, но и его историческую значимость. Исходя из нашего опыта, можно сказать, что в случае оценки особняка в подавляющем большинстве случаев выполняется оценка отдельного стоящего здания.

На рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, особняки представляют собой отдельный тип объектов. Особняками  классифицируются как отдельно стоящие здания площадью от 400 до 5000 кв.м, построенные в XVII-XIX веках, или воссозданные по старинным чертежам, обладающие архитектурой «старой» Москвы. Обязательно наличие придомовой территории и парковка на 5-15 машин. Как правило, за историческим фасадом скрывается современные здания с коммуникациями (лифт, бесперебойное электропитание, спринклерная система пожаротушения, приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование и т.д.).

На начало 2007 г. в Москве насчитывается примерно 200 особняков. Из них около 50 зданий – жилые, около 100 заняты различными объектами коммерческой недвижимости. Права на пользования остальных особняков были получены еще в советское время, или же имеют сложности с правоустанавливающими документами.

По данным компании Colliers Int. доля особняков в общем объеме нового строительства и реконструкции офисных помещений составляет не более 5 %. Средняя площадь каждого здания составляет около 2000 кв.м. Учитывая, что с каждым годом в Москве остается все меньше старинных особняков под реконструкцию, объем площадей таких зданий будет уменьшаться по сравнению с новым офисным строительством, которое ежегодно увеличивает темпы роста. Большая часть особняков расположена в ЦАО, Замоскворечье, Басманном и Фрунзенском районах г.Москвы.

Безусловным плюсом  особняка считается его автономность, огороженная территория с возможностью охраняемой парковки, престижный статус. Кроме того, в случае наличия возможности организации хранилища, такие  объекты могут быть использованы под банковские здания, с  собственной службой безопасности. Данный фактор явно увеличит рыночную стоимость объекта. Но одним из главных достоинств особняка в качестве офиса это престижный статус и репутация компании.

К недостаткам особняков можно отнести сложности с  техническим обеспечением в исторической части города, например, современной системы связи, контролируемым микроклиматом в помещениях, источниками бесперебойного питания. Также негативным моментом является отсутствие подземной парковки, высокие затраты на профессиональную службу эксплуатации здания.  Кроме того, функциональная планировка особняка приводит к низкому коэффициенту полезной площади, так как около 60% от общей площади здания занимают просторный холл, широкие лестницы, коридоры, подвалы. Процедура получения согласования на перепланировку подобных объектов довольно сложна и длительна (срок согласования занимает около 2-х лет), обязательным условием в таких случаях является сохранение исторического фасада здания. Соответственно, последнее обстоятельство существенно увеличивает стоимость особняка.

Но это только технические неудобства. Более серьезные затруднения несут юридические, проистекающие из сложной правовой природы подобных зданий. Дело в том, что если особняк является памятником архитектуры, то приобрести его в собственность практически невозможно. Поэтому к таким объектам применима аренда либо субаренда. В отношении объектов, которые уже находятся в собственности компании, распространена покупка юридического лица, на балансе которого стоит здание. Это позволяет существенно снизить налоги при покупке здания.

Стоимость аренды и покупки особняков

Если рассматривать размещение офисов в особняках, то главный вопрос возникает об аренде или покупки здания. Если говорить об аренде, то ставки за кв.м. колеблются от $ 500-700 за кв.м. в год (в пределах Третьего транспортного кольца), и до $ 800-1100 за кв.м. (внутри Садового кольца). По мнению компании Blackwood, в настоящее время стоимость аренды лучших особняков на $ 150-200 за кв.м. дешевле, чем в лучших бизнес-центрах класса «А», но разница постепенно снижается. При этом, если арендатор проводит существенный ремонт здания, то действует механизм зачета соответствующих расходов в счет арендной платы.

Стоимость особняков формируется в зависимости от качества земельного участка, состояния особняка, наличия современного ремонта, плюс историческая ценность объекта. Цена на продажу особняков под офис варьируется от $ 3500 за кв.м. до $ 10000 – 15000 за кв.м. Очень важно определиться с выбором покупки или аренды. Это решение необходимо принимать с учетом долгосрочной стратегии развития компании. Если компания работает в банковском, финансовом, юридическом, страховом секторе и ориентирована на долговременное нахождение в данном районе города, то есть смысл выкупить особняк. Помимо прочего – это выгодная инвестиция, из-за сокращения предложения по особнякам (строительство современных особняков практически не ведется, а спрос на них высок) такие здания через несколько лет будут дорожать. Кроме того, особняки представляют собой высоколиквидную недвижимость. В целом, сегодня на покупку особняка уйдет примерно столько же средств, сколько ушло бы на 6-9 лет аренды. Строительство в центре города практически не ведется, поэтому стоимость особняка каждый год будет увеличиваться как минимум на 10-15 %. Именно из-за эксклюзивности и уникальности особняков эти объекты всегда будут цениться на рынке.

Источники: Журнал «Building Commercial», данные компании «Colliers Int.»