Оценка собственности во всем мире рассматривается как один из механизмов
эффективного управления собственностью. Наша оценочная компания « Центр консультации
и оценки» (ООО "ЦКО") основана в 1999 году и обладает
8-летним опытомработы в области проведения стоимостного анализа
и финансового консультирования. За это время наша работа помогла многим организациям
принять верное решение в управлении собственностью. В оценочной компании работают
специалисты, имеющие специальное образование и значительную практику в области оценочной
деятельности.
Накопленный за эти годы опыт позволяет нам оказывать самый широкий
спектр услуг в данной области.
Мы готовы предложить Вам полный спектр услуг в области оценки:
- недвижимости,
- оборудования,
- предприятий (бизнеса),
- интеллектуальной собственности и ценных бумаг.
Выгодное сотрудничество:
Особенность нашей оценочной компании (ЦКО) в том, что она входит в
аудиторскую - консультационную группу «МББ-аудит». Поэтому, помимо
оценочной деятельности, в компетенцию группы входит оказание услуг в области аудита,
налогового и правового консультирования деятельности предприятий. Взаимодействие
специалистов по различным направлениям деятельности позволяет нам решать самые сложные
задачи.
Широкая диверсификация предоставляемых услуг, а также наличие высококвалифицированных
сотрудников, специализирующихся на различных направлениях в оценке (оценка бизнеса
(акций), финансовое моделирование, оценка недвижимости) позволяют выполнить работы
по проекту в максимально сжатые сроки, обеспечивая при этом высокое качество отчетов.
Центр консультации и оценки имеет
лицензию № 013903, которая давала право на выполнение всех видов
работ по оценке имущества. В соответствии с изменения в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности
в РФ» оценщики компании являются членами СРОО «Общества профессиональных экспертов
и оценщиков». В соответствии с действующим законодательством профессиональная ответственность
оценочной компании «Центр консультации и оценки» застрахована в ЗАО "ГУТА-Страхование"на сумму 50 млн.рублей.
Профессиональный уровень компании позволил вступить в Коллегию Профессиональных
Оценщиков (НП КПО)
.
За время работы на рынке оценочных услуг представители нашей оценочной компании
сотрудничали с предприятиями и организациями различных форм собственности, осуществляющими
деятельность, в различных отраслях экономики.
Рынок особняков г. Москвы
Оценка особняков является одним из наиболее распространенных видов оценки коммерческой недвижимости. Процесс оценки здания особняка учитывает не только обилие факторов оказывающих влияние на его стоимость в настоящем и будущем, но и его историческую значимость. Исходя из нашего опыта, можно сказать, что в случае оценки особняка в подавляющем большинстве случаев выполняется оценка отдельного стоящего здания.
Особняки - довольно специфический сегмент офисного рынка: он не имеет ни единой классификации, ни точного определения.
На рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, особняки представляют собой отдельный тип объектов. Особняками классифицируются как отдельно стоящие здания площадью от 400 до 5000 кв.м, построенные в XVII-XIX веках, или воссозданные по старинным чертежам, обладающие архитектурой «старой» Москвы. Обязательно наличие придомовой территории и парковка на 5-15 машин. Как правило, за историческим фасадом скрывается современные здания с коммуникациями (лифт, бесперебойное электропитание, спринклерная система пожаротушения, приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование и т.д.).
На начало 2007 г. в Москве насчитывается примерно 200 особняков. Из них около 50 зданий – жилые, около 100 заняты различными объектами коммерческой недвижимости. Права на пользования остальных особняков были получены еще в советское время, или же имеют сложности с правоустанавливающими документами.
По данным компании Colliers Int. доля особняков в общем объеме нового строительства и реконструкции офисных помещений составляет не более 5 %. Средняя площадь каждого здания составляет около 2000 кв.м. Учитывая, что с каждым годом в Москве остается все меньше старинных особняков под реконструкцию, объем площадей таких зданий будет уменьшаться по сравнению с новым офисным строительством, которое ежегодно увеличивает темпы роста. Большая часть особняков расположена в ЦАО, Замоскворечье, Басманном и Фрунзенском районах г.Москвы.
Безусловным плюсом особняка считается его автономность, огороженная территория с возможностью охраняемой парковки, престижный статус. Кроме того, в случае наличия возможности организации хранилища, такие объекты могут быть использованы под банковские здания, с собственной службой безопасности. Данный фактор явно увеличит рыночную стоимость объекта. Но одним из главных достоинств особняка в качестве офиса это престижный статус и репутация компании.
К недостаткам особняков можно отнести сложности с техническим обеспечением в исторической части города, например, современной системы связи, контролируемым микроклиматом в помещениях, источниками бесперебойного питания. Также негативным моментом является отсутствие подземной парковки, высокие затраты на профессиональную службу эксплуатации здания. Кроме того, функциональная планировка особняка приводит к низкому коэффициенту полезной площади, так как около 60% от общей площади здания занимают просторный холл, широкие лестницы, коридоры, подвалы. Процедура получения согласования на перепланировку подобных объектов довольно сложна и длительна (срок согласования занимает около 2-х лет), обязательным условием в таких случаях является сохранение исторического фасада здания. Соответственно, последнее обстоятельство существенно увеличивает стоимость особняка.
Но это только технические неудобства. Более серьезные затруднения несут юридические, проистекающие из сложной правовой природы подобных зданий. Дело в том, что если особняк является памятником архитектуры, то приобрести его в собственность практически невозможно. Поэтому к таким объектам применима аренда либо субаренда. В отношении объектов, которые уже находятся в собственности компании, распространена покупка юридического лица, на балансе которого стоит здание. Это позволяет существенно снизить налоги при покупке здания.
Стоимость аренды и покупки особняков
Если рассматривать размещение офисов в особняках, то главный вопрос возникает об аренде или покупки здания. Если говорить об аренде, то ставки за кв.м. колеблются от $ 500-700 за кв.м. в год (в пределах Третьего транспортного кольца), и до $ 800-1100 за кв.м. (внутри Садового кольца). По мнению компании Blackwood, в настоящее время стоимость аренды лучших особняков на $ 150-200 за кв.м. дешевле, чем в лучших бизнес-центрах класса «А», но разница постепенно снижается. При этом, если арендатор проводит существенный ремонт здания, то действует механизм зачета соответствующих расходов в счет арендной платы.
Стоимость особняков формируется в зависимости от качества земельного участка, состояния особняка, наличия современного ремонта, плюс историческая ценность объекта. Цена на продажу особняков под офис варьируется от $ 3500 за кв.м. до $ 10000 – 15000 за кв.м. Очень важно определиться с выбором покупки или аренды. Это решение необходимо принимать с учетом долгосрочной стратегии развития компании. Если компания работает в банковском, финансовом, юридическом, страховом секторе и ориентирована на долговременное нахождение в данном районе города, то есть смысл выкупить особняк. Помимо прочего – это выгодная инвестиция, из-за сокращения предложения по особнякам (строительство современных особняков практически не ведется, а спрос на них высок) такие здания через несколько лет будут дорожать. Кроме того, особняки представляют собой высоколиквидную недвижимость. В целом, сегодня на покупку особняка уйдет примерно столько же средств, сколько ушло бы на 6-9 лет аренды. Строительство в центре города практически не ведется, поэтому стоимость особняка каждый год будет увеличиваться как минимум на 10-15 %. Именно из-за эксклюзивности и уникальности особняков эти объекты всегда будут цениться на рынке.
Источники: Журнал «Building Commercial», данные компании «Colliers Int.»
