Торговые коридоры столицы

Термин «оценка стоимости торговой недвижимости» включает в себя как оценку магазинов и торговых помещений, так и оценку торговых центров. При оценке стоимости магазина огромное значение приобретает статус, аура расположения торгового помещения, определяющая его привлекательность и посещаемость. В данном разделе, мы подробнее остановимся на некоторых факторах, оказывающих влияние на оценку магазинов,  расположенных в торговых коридорах Москвы.

По усредненной оценке, в  Москве насчитывается около десяти зон, отнесенных к торговым коридорам города. Это улицы Тверская, Арбат, Кузнецкий мост, Петровка, Большая Дмитровка, Пятницкая; Ленинский, Кутузовский и строящийся Звенигородский проспекты, а также Столешников переулок и Третьяковский проезд. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, общая площадь зон стрит-ритейла к середине 2006 года составляла 340 000 кв. м, а  средняя площадь одного торгового коридора — 28 000 - 40 000 кв. м.

За  годы активного развития некоторые торговые коридоры существенно поменяли свой облик. Так, например, одна из самых элитарных улиц – Тверская стала более демократичной  и постепенно теряет ауру улицы исключительно для богатых покупателей. Теперь помимо престижных бутиков она представлена и относительно недорогими мультибрендовыми  магазинами.

Огромная посещаемость этой улицы стала привлекать и продавцов массовых товаров, на ее четной стороне стали появляться магазины таких молодежных марок, как Castro, Collins, Zara. Несмотря на заоблачные арендные ставки, владельцы магазинов готовы платить немалые деньги, чтобы обосноваться на одной из ведущих торговых улиц Москвы. Высокая аренда в центре столицы делает торговлю малорентабельной, а иногда даже  убыточной. Но дело здесь главным образом не в прибыли, а в престиже и имидже. Ведь наличие торговой точки в начале Тверской улицы, рядом с  Кремлем, сильно поднимает не только уровень марки в глазах покупателя, но и стоимость магазина.

Поэтому затраты на аренду дорогих площадей в центре можно рассматривать как своеобразную рекламу, которая с  лихвой окупится продажами в салонах в многочисленных торговых центрах, расположенных в других районах города. Вместе с тем, популярность торгового коридора это еще и показатель престижности магазина. Здесь налицо расчет на психологию покупателя. Есть немалая категория людей, для которых очень важно: в каком магазине, у какой фирмы они делают покупки, в каком месте  расположен магазин. Тем самым они как бы утверждают свой высокий социальный статус и принадлежность к избранному обществу

По оценке брокеров, арендные ставки на Тверской улице в зависимости от расположения магазина  достигают $5000 за кв. м  в год, а среднегодовой показатель для района Тверской находится в диапазоне  $3000 за кв. м. Стоимость магазина гораздо выше, если он расположен на фронтальной стороне улицы.

Арбат, Покровка и Пятницкая превращаются из  торговых в улицы с преобладанием многочисленных   кафе и ресторанов.

На Пятницкой улице, от ее начала до  Климентовского переулка, расположились недорогие кафе и рестораны, вполне бюджетные магазины одежды и обуви, а также различные адвокатские конторы, туристические агентства, сервис-центры — фотослужбы, салоны красоты и т.д.

От Климентовского переулка до  Садового кольца уже преобладают банковские и офисные здания. Пока не ясно, станет ли когда-нибудь этот участок торговым коридором: здесь в основном расположены небольшие особняки, которые лучше использовать именно под офисы. Кроме того, из-за высокой плотности застройки и  градостроительных ограничений (разрешается возведение объектов не выше 3-4 этажей), здесь вряд ли появятся в обозримом будущем торговые центры.  Покровку и Маросейку аналитики относят к единому торговому коридору. Тем не менее,  Маросейка все-таки остается более дорогой улицей, а арендные ставки  на ней не опускаются ниже $3000 за кв. м.

Для Покровки  (от ее начала и до площади Покровских ворот) привычными считаются ставки от $2500 за кв. м.  Надо отметить, что в последние годы эти места отвоевывают рестораны и кафе, а магазины постепенно перемещаются ближе к людному Китай-городу. Очевидно, что  Маросейка и Покровка формируются как универсальный торговый коридор, рассчитанный, как и Пятницкая, на покупателя со средним достатком,  поэтому здесь в основном  размещаются недорогие марки.

Очевидно, что так и не смогла стать торговым коридором самая длинная и достаточно людная пешеходная улица  - Арбат. Здесь основные площади занимают кафе, небольшие магазины подарков и ювелирных украшений. Выделяется огромное количество лотков с государственной и исторической символикой, рассчитанных прежде всего на иностранных туристов. Тем не менее,  Арбат занимает второе место после Тверской по стоимости площадей (по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, со среднегодовой ставкой аренды около $ 2500 -  3000 за кв.м. в год). 

В процессе  вывода игорных заведений и казино с Нового Арбата освобождаемые площади будут переориентированы в торговые, а это даст новый импульс развитию территории.

В последние годы имидж торгового коридора для аристократов получил Третьяковский проезд. В некотором роде, этому поспособствовала компания «Mercury», которая в конце 1990-х купила здания на Третьяковском проезде, (в 70-х годах XIX века они были обустроены братьями Третьяковыми). Сегодня, после реконструкции здесь открыты бутики модных домов Giorgio Armani, Dolce & Gabbana, Prada, Gucci, Brioni и т.д.

Безусловно, элитарным статусом обладает Столешников переулок. Сыграла свою роль близость Петровского пассажа, гостиницы Marriott, ГУМа, ЦУМа и Большого театра. Становление Столешникова переулка как высоко-престижного и модного торгового коридора стало следствием появления дорогих бутиков известных мировых марок. Привлекает этот уголок старой Москвы еще и тем, что здесь каждый дом, каждый камень  дышит историей и воспоминаниями, ведь здесь бывали многие знаменитые люди,  выдающиеся деятели литературы и искусства. Улицу вымостили брусчаткой, она стала пешеходной, а, значит, более посещаемой.

Наряду со Столешниковым переулком превращается в элитный торговый коридор  Петровка. Начало улиц Петровки и  Б.Дмитровки постепенно переориентируется из смешанных в элитные торговые коридоры. По уровню арендных ставок эти улицы сейчас находятся    в  середине     списка:  средняя  стоимость    аренды  на  Петровке  составляет $ 2000 за кв. м в год, на Дмитровке — $1000 - 1500 за кв. м.

Существует некоторая неопределенность  относительно статуса улицы  Кузнецкий мост. С одной стороны, она всегда считалась престижным и модным местом, где традиционно размещались бутики дорогих торговых марок. С другой, здесь можно встретить  лотки, торгующие шариковыми ручками, жвачкой и пирожными. Возможно, поэтому величина арендной платы на Кузнецком мосту одна из самых дешевых — около $1100 за кв. м. в год.Перспективными направлениями аналитики считают Кутузовский проспект до дома № 32,  Ленинский проспект до площади Гагарина и строящийся Звенигородский проспект. Средние арендные ставки здесь составляют $1000 - 1500 за кв. м. Эти улицы уже формируются как торговые коридоры, рассчитанные как на массовую аудиторию, так и на богатых людей. В дальнейшем их протяженность вполне логично будет расти в сторону области.

Также среди развивающихся торговых коридоров эксперты выделяют Большую Дорогомиловскую, Мясницкую, Новослободскую и Долгоруковскую улицы. Элитные торговые коридоры начали вырисовываться и в переулках «золотой мили» -  на Остоженке и в районе Патриарших прудов.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, спрос на аренду магазинов в торговых коридорах в последнее время  уменьшается, доля вакантных площадей в них выше, чем в торговых центрах, и составляет 2-10% в зависимости от расположения улицы и ее названия.

В 2006 году самый высокий уровень свободных помещений был зарегистрирован на Кутузовском проспекте и на Кузнецком Мосту, а самый низкий – на 1-й Тверской-Ямской и  Петровке