Как покупать коммерческую недвижимость

Шаг 1. Тщательный анализ рынка

Перед принятием решения о покупке объекта коммерческой недвижимости, первое, что Вам необходимо сделать, так это провести тщательный анализ интересующего сегмента рынка недвижимости. Также, не пожалейте времени на изучение перспектив развития района, где Вы планируете приобрести собственность.

Шаг 2. Проверка объекта покупки

Прежде всего, необходимо определиться с правовым статусом объекта предстоящей покупки.

Получите выписку из ЕГРП о правах на этот объект. Такую информацию территориальный отдел Управления Федеральной регистрационной службы предоставляет любому обратившемуся с заявлением, к которому надо обязательно приложить копию платежки или квитанции об оплате госпошлины: для физических лиц– 100 рублей, для юридических лиц – 300 рублей. Адреса ФРС вы можете найти на официальном сайте службы: www.rosregistr.ru

Выписку должны выдать не более чем через пять рабочих дней с момента подачи заявления (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Не лишней будет и отражаемая в выписке из ЕГРП информация о том, не обременено ли право и не наложено ли на него ограничений. Например, не является ли недвижимость объектом залога и не наложен ли на нее арест. А если объект арестован, ФРС вообще откажется регистрировать переход прав. Кроме того, имеет смысл проверить, не обременен ли объект публичным сервитутом.

Обратитесь к  судебной практике, ведь если права на недвижимость оспаривают третьи лица, в ЕГРП не будет информации до вступления в силу решения суда. Информацию об арбитражах первой и апелляционной инстанций Московского региона можно почерпнуть, например, в базе системы «Консультант плюс»: «суды Москвы и области».

Параллельно необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявить особую осторожность.

Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.

Обратите внимание на количество собственников и срок владения приобретаемой недвижимости, чем дольше каждый из них владел ею, тем более высока вероятность приобрести на вторичном рынке чистый объект.

Шаг 3. Проверка продавца

Данный этап подготовки заключается в проверке юридической чистоты потенциального контрагента. Для этого у него необходимо получить учредительные документы (устав, учредительный договор, документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании и т.п.).

Убедитесь в том, что представитель продавца не превысил свои полномочия по распоряжению имуществом, так как нередко продажа недвижимости подпадает под критерий крупной сделки (свыше 25 процентов балансовой стоимости активов компании). В таком случае необходимо убедиться в наличии всех необходимых правовых условий для сделки.

Шаг 4. Принятие решения

Если предполагаемая сделка составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов Вашей организации, то данная сделка является крупной и ее должен одобрить совет директоров организации.

Решение об одобрении крупной сделки принимается всеми членами совета директоров общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров общества.

Для ООО решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Решение принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена уставом общества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости

Объект недвижимости дорогостоящий актив, при этом, если Вы не являетесь профессиональным участником рынка недвижимости, то здесь возникает риск переплаты, так как на его стоимость оказывает множество факторов. Десятая доля процента гонорара оценщика выглядит просто пустяком по сравнению с рыночной стоимостью приобретаемого объекта. Отчет об оценке недвижимости поможет не только сориентировать Вас о стоимости объекта, но и станет инструментом доказательного характера при ведении переговоров с продавцом.

Шаг 5. Расчеты по сделке

Оплата – один из наиболее важных и рискованных этапов сделки с недвижимостью. Самым безопасным для покупателя способом оплаты можно назвать окончательный расчет после регистрации перехода права собственности. На практике так бывает не всегда. Если продавец, получив оплату, утратит интерес к вашей компании, зарегистрировать переход права собственности можно на основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК РФ). А с нерадивого контрагента взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящее время распространена практика расчетов через депозитарную ячейку, через которую передаются суммы, не прописанные в договоре. К законности такой практики можно предъявить целый ряд серьезных юридических упреков. Будьте очень внимательны в этом вопросе!

Как правило, ячейка арендуется на период регистрации. В договоре аренды ячейки указывается, что продавец изымает денежные средства при предъявлении документов, подтверждающих, что регистрация вашего права собственности произошла (нотариальная копия свидетельства о регистрации или подлинная выписка из ЕГРП), а за несколько дней до окончания срока аренды покупатель вправе изъять деньги (на случай, если сделка не совершилась).

Шаг 6. Заключение и выполнение договора купли-продажи недвижимости

Данный договор составляется в виде единого документа, в котором должны быть указанны: