Оценка недвижимости для целей налогообложения

Независимая профессиональная оценка собственности направлена на решение  различных задач. Одним из существенных вопросов решаемых с помощью независимого оценщика является оценка для целей налогообложения. В этом случае, отчет об оценке устраняет возможные вопросы с налоговыми органами, являясь документом доказательного значения и весомым аргументом в вопросе определения  стоимости объекта сделки.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.

При продаже здания возникают следующие налоговые обязательства:

• Уплата налога на добавленную стоимость в силу ст. 146 НК РФ

• Уплата налога на прибыль организаций в силу ст. 249 НК РФ

Очевидно, что налоговое бремя находится в прямой зависимости от цены здания, указанной сторонами в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Эта презумпция будет действовать до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы, а после чего доначислят налог и привлекут налогоплательщика к ответственности.

Однако, налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам, только в ряде случаев, а именно, по сделкам:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Возникает вопрос, как налоговый орган будет определять уровень рыночных цен, рассматривая условия договора купли-продажи конкретного здания. В этой ситуации вовсе недостаточно общих критериев, что здание находится, допустим, в центре Москвы, где цена одного квадратного метра составляет около 5 000 долл. США. Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие факторы, как район расположения здания, помещений, этажность, год постройки и другие данные, существенным образом влияющие на цену недвижимости.

НК РФ установлено, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги должны быть использованы официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).

Поэтому, официальным источником информации можно признать заключение независимого оценщика.

Это способ также используется при определении нормативной цены имущества. Согласно Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судебная практика показывает, что официальными источниками информации о рыночных ценах признаются:

- данные органов государственной статистики

- документы, выданные Торгово-промышленными палатами

- данные органов государственной власти и органов местного самоуправления

Не являются официальным источником информации о рыночных ценах:

- данные риэлторских фирм

- информация рекламных журналов: «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и т.п.

При отсутствии данных из официальных источников, налоговым органом может быть применены другие методы определения рыночной стоимости. Сначала метод цены последующей реализации, а при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае, налоговому органу надо доказывать обоснованность применения этих методов.

Таким образом, пока не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. В связи с этим, во избежание налоговых рисков, налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.

По материалам Финансовой газеты, № 30 2006 г.