"Эксперт Недвижимость" провел исследование  привлекательности городов Подмосковья, выявив плюсы  и минусы для покупателей жилья, как в инвестиционных целях, так и для собственного проживания. Статистика, собранная риэлтерами, показывает, что желающие приобрести квартиру в Подмосковье, как правило, намереваются после переезда работать в столице. А значит, проделывать ежедневно путь от дома в области до офиса в Москве. Опираясь на этот факт, мы очертили круг потенциально привлекательных мест для проживания в пределах 55 км от МКАД. Вместе с тем, принимая во внимание сложную транспортную ситуацию на многих загородных шоссе, основное внимание мы уделили не удаленности города от Москвы, а возможности максимально быстро доехать от него до МКАД. Для этого мы разработали систему коэффициентов загруженности трасс, где самый низкий балл получили наиболее тесные дороги.

Обеспеченность россиян жильем находится на очень низком уровне по сравнению с развитыми странами. Если говорить о Москве и Подмосковье, то тут существует еще ряд проблем. Московское жилье многим недоступно, да что уж говорить, оно доступно единицам. Если думать о кредитах, то нынешний кризис обезвредил не только заемщиков, но и девелоперов, которые не берутся за новые проекты и замораживают старые. Поэтому многие думают облегчить свое положение и решить квартирный вопрос в Подмосковье. Но здесь тоже есть свои минусы, это дальняя дорога и невыносимые пробки.
Было бы ошибкой считать, что в условиях стагнации рынка недвижимости квартиры в областных городах утратили инвестиционный потенциал и многие люди рассматривают покупку жилья в качестве сохранения и преумножения своих капиталов.

Населенные пункты, расположенные в 20–50 км от Москвы, имеют свои преимущества: низкие цены на жилье, в два-три раза уступающие столичным, и, как правило, хорошая экология. Соответственно и цены ниже по сравнению с Москвой. Кроме того, решаются проблемы, связанные с социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой. Но нужно помнить, что этот рынок не бездонный. Когда-нибудь квартиры раскупят, а новых проектов пока не предвидится.

Но имеющийся дефицит жилья едва ли позволит ценам существенно снизиться даже в условиях кризиса. Самые смелые прогнозы — падение стоимости 1 кв. м на 30% до лета 2009 года. Но риэлтеры делают оговорку: «речь идет исключительно о переоцененном жилье (в основном о квартирах в панельных пятиэтажках и плохом экономклассе в сегменте новостроек), качественная недвижимость потеряет в цене не больше 15% за год».

Основной недостаток Подмосковья, да и Москвы в целом — плохая транспортная доступность. Это крайне негативно сказывается на инвестиционной привлекательности недвижимости, поскольку спрос на квартиры в городах, путь к которым преграждают бесконечные пробки, низок. Современный образ жизни крадет у человека все больше времени и теперь одним их основных требований является время в пути, занимаемое от работы до дома.

Скоростные трассы:

• Самой тяжелой транспортная ситуация считается на Ленинградском шоссе.
• Второе место в списке самых загруженных трасс делят Щелковское и Дмитровское шоссе.
• Третье место досталось дороге Москва—Минск.
• Горьковское и Ярославское шоссе регулярно стоят из-за ремонтных работ.
• Новорижское шоссе также подвергается постоянным ремонтным работам, но держит неплохую скорость благодаря многополосности и хорошему покрытию.
• Пробки собираются в основном на въезде в Москву.
• Новая Рига претендует на неплохую скорость т.к. вскоре откроется новый съезд, ведущий почти к Третьему транспортному кольцу.
• Волоколамское, возможно, станет таковым после запуска в эксплуатацию платной дороги до Красногорска.
• Калужское и Симферопольское шоссе — самые свободные.

Безусловно, важно учитывать не только время, затраченное в поездке своего личного автомобиля, но и степень развития системы общественного транспорта. Это маршрутные такси и автобусы. Очень большое значение имеет железнодорожное сообщение, ведь электричка не зависит от пробок, а если она скоростная, то это еще один плюс, тем более, что такие поезда сразу в центр Москвы.


Первое место среди городов Подмосковья занял Красногорск. Социальная инфраструктура Красногорска развита неплохо. Есть частные детские сады, довольно много магазинов, индустрия отдыха и развлечений постоянно растет. К городу ведет Волоколамское шоссе, и скоростная Новая Рига, что несколько уменьшает время, затраченное на дорогу. Система общественного транспорта позволяет быстро добраться до города: электрички отправляются с Рижского, Курского вокзалов и от платформы Каланчевская неподалеку от станции метро «Комсомольская», автобусы и маршрутные такси едут из Тушина, Митина и от станции метро «Сходненская».
Кроме того, в Красногорске сохраняется благоприятная экологическая обстановка, невзирая на то, что он находится в непосредственной близости от Москвы.
Красногорск является одним из лидеров по объему новостроек. Возводят здесь в основном монолитно-кирпичные дома, некоторые из которых соответствуют по качеству и уровню бизнес-класса. Но необходимо отметить, что цены на жилье в этом городе достаточно высоки.

На втором месте расположился город Одинцово, который также расположен на престижном направлении — к городу ведет Можайское шоссе. Система общественного транспорта хорошо развита: автобусы и маршрутки ходят от нескольких станций метро, электрички — с Белорусского вокзала. Отлично развита торговая и развлекательная инфраструктура. Кроме того, близость Рублево-Успенской трассы с частными школами, садами, предприятиями питания и индустрии красоты существенно дополняют инфраструктуру города. Высокие цены на жилье существенно снижают инвестиционную привлекательность недвижимости, однако рынок новостроек здесь довольно обширен, и всегда есть возможность найти интересные предложения.

Третье место занял город Видное. Такая позиция определяется менее благоприятной экологической ситуацией. Так же к нему ведет Каширское шоссе, которое не славится своей скоростной доступностью. Близость к МКАД является существенным плюсом. Войти в тройку лидеров Видному помогла хорошо развитая торговая и развлекательная инфраструктура и обилие новостроек. Инвестиционную же недвижимость трудно назвать привлекательной.

В десятку наиболее комфортных городов вошли ближайшие города-спутники: Химки, Мытищи, Балашиха, Люберцы, Раменское, Истра. Однако по разным причинам они не выбились в лидеры. Химки проиграли из-за низкой транспортной доступности и плохой экологии.

В Мытищах велики проблемы с образовательной инфраструктурой, пробками на Ярославском шоссе и высокие цены на жилье.
Балашиха оказалась ближе к концу десятки лидеров из-за катастрофического положения с детскими садами и школами, весьма средних экологических показателей и все тех же автомобильных заторов на Горьковском шоссе.

Истре выйти в десятку лидеров помогла великолепная экология, низкие цены на жилье, неплохая транспортная доступность. Раменское считается одним из лучших городов Московской области. Несмотря на удаленность, добраться до него на электричке с Казанского вокзала в Москве можно за час. Необходимо отметить, что Новорязанское шоссе не самое загруженное в области, но транспортная доступность довольно плохая. Плюсом можно считать отлично развитую инфраструктуру и активное обновление жилого фонда.

Однако все эти города в целом вполне комфортны для проживания. В этих городах появились новые кварталы, Параллельно идет развитие образовательной, торговой, транспортной инфраструктуры, обновление инженерных сетей, появляются новые деловые комплексы и отели, дающие жителям рабочие места. Все перечисленные факторы так или иначе будут способствовать росту цен в ближайших городах Подмосковья.

Были отмечены такие города, как: Апрелевка, Подольск, Домодедово, Щелково, Лобня, Пушкино. Однако в этом случае нужно быть более осторожным и тщательно выбирать объект. Лучше всего приобретать коммерческое жилье эконом— и бизнес-класса, которое уже сдано госкомиссии или находится на завершающем этапе строительства.

На последних строчках рейтинга находятся несколько городов, расположенных близко к Москве. Они набрали наименьшее количество баллов почти по всем показателям. Дзержинский опустился на самую нижнюю позицию из-за отсутствия прямого железнодорожного сообщения с Москвой, медленного обновления жилого фонда и высоких цен на недвижимость.
В Щербинке возводится в основном панельное жилье для очередников и поэтому она не представляет интереса для инвесторов. Кроме того, не хватает детских садов.

Котельники также не имеют прямого железнодорожного сообщения, и имеют на сегодняшний день очень бедную социальную инфраструктуру. Кроме того, все эти города расположены в неблагоприятных с экологической точки зрения районах. 

Лучшие ближние города Подмосковья

Место	Город	Шоссе	Удаленность от МКАД, км	Общий балл
1	Одинцово	Можайское	6	67
2	Красногорск	Волоколамское	2	64
3	Видное	Каширское	5	60
4	Королев	Ярославское	7	59
5	Троицк	Калужское	20	58
6	Реутов	Горьковское	2	58
7	Ивантеевка	Ярославское	17	58
8	Мытищи	Ярославское	2	57
6	Химки	Ленинградское	2	57
10	Железнодорожный	Носовихинское	12	56
11	Балашиха	Горьковское	5	55
12	Люберцы	Новорязанское	2	55
13	Дедовск	Волоколамское	18	53
14	Домодедово	Каширское	15	52
15	Московский	Киевское	7	51
16	Пушкино	Ярославское	18	50
17	Лобня	Дмитровское	15	50
18	Щербинка	Варшавское	6	50
19	Долгопрудный	Дмитровское	4	49
20	Подольск	Варшавское	16	48
21	Лыткарино	Новорязанское	12	45
22	Щелково	Щелковское	16	43
23	Котельники	Новорязанское	3	39
24	Дзержинский	Новорязанское	2	37