Особенности оформления перепланировки квартир в Москве

Если в квартире была проведена неузаконенная перепланировка, это само по себе не является препятствием для совершения сделки купли-продажи. Однако существует необходимое условие: покупатель такой квартиры обязан предоставить в Регистрационную палату нотариально заверенную форму, в которой обязуется привести эту квартиру в первоначальный вид либо узаконить произведенные изменения. Если же в дальнейшем покупатель этой квартиры захочет ее продать, но не выполнит указанных выше действий, ему откажут в регистрации сделки. Продать квартиру он уже не сможет.

Покупателю квартиры с "красными линиями" необходимо учитывать трудности, которые могут возникнуть при оформлении перепланировки. Существуют такие изменения, которые по российскому законодательству запрещены,-- перенос кухни или санузла в другое место квартиры, снос несущих стен. Решение сложных ситуаций потребует больших денежных и временных затрат. Безусловно, покупатель такой квартиры может претендовать на скидку. Это обусловлено будущими расходами на приведение документации в соответствие с требованиями. Размер скидки в таких случаях индивидуален и зависит от сложности конкретной ситуации.

Согласование перепланировки требует времени не меньше, а то и гораздо больше, чем собственно ее выполнение. Отчасти сократить этот срок могут в компаниях, специализирующихся на подобных работах. В зависимости от сложности ситуации расходы клиента увеличиваются на 10-50%, зато отпадает необходимость самостоятельно ходить по инстанциям.

По словам риэлтеров, на сегодняшний день квартиру с неузаконенными изменениями продать можно, особенно если перепланировка несущественная и не влияет на безопасность конструкции дома в целом. Примером может служить остекленная лоджия. Даже если она не согласована, проведению сделки препятствовать не станут, передачу прав собственности на квартиру зарегистрируют, а ответственность за дальнейшее узаконивание внесенных в квартиру изменений ляжет на покупателя. По данным Мосжилэкспертизы, также предоставляющей услуги по согласованию перепланировок, примерно 70% обращающихся в такие компании -- это те, кто как раз хочет согласовать ранее незаконно поведенные перепланировки. В сталинских домах и домах более ранней постройки это делать сравнительно просто, если только дом не является памятником архитектуры. И техническое заключение, и проектную документацию может разработать любая компания, имеющая лицензию на осуществление таких видов работ. В сложных случаях обращаются в МосжилНИИпроект. Это полномочная строительная организация, которая имеет право делать проектную документацию и технические заключения по самым старым объектам недвижимости, когда физически невозможно проконсультироваться с разработавшими их архитекторами.

Поясним, что техническое заключение - это документ, описывающий реальное состояние квартиры, степень ее износа, оценивающий возможность сделать в той или иной стене дверной проем, наличие или отсутствие необходимости усиливать несущие конструкции и прочее, а проектная документация - это, собственно, то, в чем и заключается перепланировка. Если техническое заключение такую перепланировку разрешает, то в последующих инстанциях согласование идет без особых проблем. Хотя случай объединения квартир по вертикали особенный. Чаще всего такая перепланировка существенно влияет на состояние дома в целом и если и допускается, то требует глобального усиления всех несущих конструкций. Поэтому задним числом ее узаконить бывает затруднительно, особенно если отсутствует проект, по которому такие работы велись.

По оценкам компании "ПравоПроект", если сделанная сталинском доме перепланировка окажется в принципе допустимой, то ее согласование обойдется в 150-180 тыс. руб. и потребует примерно трех месяцев. В отличие от согласования перепланировок в панельных домах, на которое, как ни странно, тратится в два, и то и в три раза больше времени. Прежде всего, это касается домов, спроектированных в МНИИТЭПе, так как эта организация взяла на себя всю проектную документацию по перепланировкам квартир в этих домах делать только самостоятельно. Об этом существует договоренность между МНИИТЭПом и Мосжилинспекцией. Документация, выполненная любой другой, даже имеющей лицензию, организацией, к рассмотрению не принимается.

Поскольку доля панельного жилья в Москве очень большая, то и поток обращений в МНИИТЭП довольно внушительный. Отсюда и увеличенные сроки согласования. По договору организация обязуется ее выполнить за 30-60 рабочих дней. "Но за последние два года не было ни одного случая, чтобы МНИИТЭП в эти сроки уложился,- говорит Александр Акуленко. Это первый минус. Второй минус, это стоимость выполнения проекта. Поскольку они монополисты и альтернативы для жителей панельных домов этих серий нет, то и цены за работы выставляются крайне нелояльные. Например, если техническое заключение, выполненное альтернативной организацией, будет стоить 10-12 тыс. руб., то в МНИИТЭПе точно такая же работа обойдется в 34,7 тыс. руб. Но обойти этот этап нельзя".

Несмотря на длительные сроки и высокие суммы, большинство перепланировок в панельных домах в конечном итоге согласуется (за исключением технически невозможных сверхшироких проемов в несущих стенах).

Кстати, тем, кто приобрел квартиру в новостройке со свободной перепланировкой, без согласований тоже не обойтись. Хотя, казалось бы, как можно согласовывать перепланировку в квартире, в которой планировка изначально отсутствует уже по определению. На самом деле планировка в квартирах со свободной планировкой есть. На бумаге. То есть на плане БТИ. Как правило, на нем прорисованы и межкомнатные стены, а уж габариты кухни и санузлов в любом случае жестко зафиксированы. Но далеко не факт, что хозяева квартиры-новостройки, приобретшие лишенное внутренних стен пространство, видят его так же, как оно разграфлено на бумаге. Скорее всего, у них совсем иные планы. И тогда начинается самая настоящая перепланировка со всеми сопряженными с такими изменениями согласованиями и соблюдением всех норм жилищного законодательства.

Запрещено не только расширять санузел за счет жилых помещений, но также не разрешается, чтобы двери санузла напрямую выходили в общественные помещения жилых пространств (гостиные, кухни).

Еще один элемент перепланировки, присоединение лоджии к комнате. По закону это возможно только в том случае, если вместо балконного оконного блока устанавливаются раздвижные перегородки, которые зимой необходимо закрывать, дабы не нарушать тепловой баланс всего дома в целом. По оценкам специалистов по перепланировкам компании "Фортис Сервис", получение разрешений на такие изменения обходится в 50-60 тыс. руб.

Во все вышеуказанные сумы включены и расходы компаний, предлагающих услуги по согласованию перепланировок. Их доля в этих расходах может варьироваться от 15 до 50% в зависимости от сложности случая. Однако их услуги от этого не становятся менее востребованными. А в последнее время даже наоборот.

По материалам издания Коммерсантъ. Жилой дом № 4(4) от 12.11.2007, Коммерсантъ. Дом №215 от 22.11.2007