Совершая сделку с недвижимостью, ее участники рискуют не только продешевить или переплатить, но и вообще лишиться денег и квартиры в момент самого рискованного этапа сделки - окончательного расчета.
Ошибки при оформлении сделок часто случаются из-за неопытности невнимательности к мелочам. У тех, кто тщательно готовится к проведению сделки, сложностей возникает гораздо меньше. Поэтому начинайте собирать документы для купли-продажи заблаговременно. Это существенно сэкономит ваши средства и добавит времени - чего часто очень не хватает - на тщательную проверку всех документов.
Без денег и без квартиры
В отличие от Европы и США, в России участники сделок с недвижимостью предпочитают не переводить деньги со счета покупателя на счет продавца, а расплачиваться наличными. Самый популярный способ оплаты - передача денег через банковскую сейфовую ячейку.
Покупатель и продавец обычно встречаются в переговорной банка, где подписывают заранее согласованный договор купли-продажи и заключают договор банковской ячейки. Прежде стороны должны определить, по предъявлении какого документа будет открыта ячейка (это может быть, например, нотариальная копия свидетельства о праве собственности на имя покупателя), после чего закладывают деньги и прочие ценности покупателя, идущие в счет оплаты приобретения, в ячейку. Согласно договору, в течение определенного времени, необходимого для регистрации объекта, право доступа к ячейке имеет только продавец при предъявлении согласованного ранее документа, подтверждающего регистрацию права собственности. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за этот период, стороны могут пролонгировать договор.
Стоимость аренды банковской ячейки небольшого размера составляет примерно $40-50 в месяц. Такая форма передачи денег дает возможность не раскрывать истинную стоимость сделки, если она не указана в договоре купли-продажи, и решает одну из главных проблем, возникающих при совершении сделки, - где хранить деньги в период регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией прав собственности на жилье может пройти несколько недель, и все это время деньги находятся в сейфе.
Участники сделки не всегда хорошо разбираются в тонкостях передачи денег через банковскую ячейку. Если говорить о самых распространенных ошибках при проведении расчетов, то это незнание порядка доступа к банковской ячейке и внесение денег до регистрации договора. Бывают ситуации, что в договоре аренды банковской ячейки прописан только покупатель, что приводит к тому, что продавец потом не может забрать свои деньги. А если деньги в сейф положены до регистрации договора, может пострадать покупатель, поскольку существует возможность приостановки государственной регистрации договора либо получения отказа в регистрации договора, следовательно, покупатель, отдав деньги, может остаться без квартиры.
Но даже если регистрация договора идет по плану, риск остаться без денег все равно существует, особенно при совершении альтернативных сделок. Например, Вы последнее звено в цепочке, то есть вы продаете квартиру, а платит за нее человек, который является покупателем вообще другой квартиры. Вот здесь есть реальные риски вообще не получить денег, но при этом продать квартиру. Вам закладывают в ячейку необходимую сумму, но при этом условием доступа к деньгам будет не только ваш договор купли-продажи, зарегистрированный в УФРС по Москве, но и копии остальных договоров участников цепочки. Если при регистрации этих сделок не связать их в один пакет, есть вероятность того, что в цепочке что-то не зарегистрируют и вы не получите копию необходимого документа для доступа к ячейке. Следовательно, нужно позаботиться о включении во все договоры купли-продажи пункта об одновременной регистрации вашего договора купли-продажи и других договоров.
Риск недосчитаться денег или оказаться с поддельными купюрами на руках при таком способе оплаты можно свести к нулю, если воспользоваться дополнительными услугами банка. Многие банки предлагают пересчет, обмен и проверку на подлинность бумажных купюр. Стоимость услуги пересчета до 3 тыс. рублей за каждую тысячу купюр. Проверка купюр на подлинность обойдется в среднем в 0,1-0,2% от суммы в зависимости от достоинства банкнот. Некоторые банки, например МКБ и НОМОС-банк, бесплатно предоставляют банковское оборудование для пересчета и проверки купюр в период действия договора аренды сейфовой ячейки.
Безопасный аккредитив
В последнее время участники сделок с недвижимостью постепенно начинают использовать для расчетов аккредитивы.
Основное достоинство этого способа передачи денег заключается в том, что их не нужно перевозить с места на место. Особенно ценят это продавцы и покупатели элитной недвижимости, имеющие дело с крупными наличными суммами. При передаче наличных через банковскую ячейку одна из сторон вынуждена перевозить деньги по городу сама или пользоваться услугами инкассаторов. Проведение расчетов через аккредитив не требует перевозки наличных и абсолютно надежно.
Рассчитаться с помощью аккредитива можно в любом розничном банке. При открытии аккредитива деньги плательщика депонируются на специальном счете и выплачиваются получателю при представлении в банк документов, подтверждающих исполнение сторонами обязательств по договору и соответствующих условиям аккредитива. Если сделка не состоялась, деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.
Стоимость открытия аккредитива в Москве составляет в среднем 0,15-0,3% от суммы, столько же придется заплатить за увеличение его суммы (если в процессе сделки квартира подорожает). Изменение условий аккредитива также оплачивается отдельно.
Чаще всего аккредитив используется при сделках на первичном рынке недвижимости. Кроме того, при покупке квартиры у застройщика клиент может внести наличные в кассу компании и получить платежные документы или перечислить деньги на счет застройщика. Здесь оба способа безопасны, если застройщик выдает платежные документы, в которых указана полная сумма внесенных денежных средств.
Использование векселей при расчетах за недвижимость
Также на рынке используется вексельная схема, когда деньги застройщику передаются путем выкупа ценной бумаги. При заключении договора купли-продажи оплата квартиры производится векселем. Вексельную схему можно использовать и при сделках на вторичном рынке.
По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель (в Сбербанке, например, эта операция обойдется в 50 рублей) и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить по векселю деньги. Причем после погашения векселя деньги можно оставить в собственной ячейке, разместить их во вклад или на карточный счет. Эта схема безопасна и прозрачна, ведь все расчеты отражаются в банковских документах и подтверждаются банком, который выступает независимой стороной при заключении сделки. Кроме того, банк проверяет подлинность купюр.
Безусловные единицы
Поскольку совершение сделки с недвижимостью - процесс длительный, а рынок жилья и курс доллара нестабильны, в процессе переговоров цены могут измениться. Поэтому в договорах купли-продажи стоимость объекта все чаще фиксируется в условных единицах (у. е.), причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Эта тенденция стала особенно заметна в конце 2007 года.
Например, доллар при сделке пересчитывается по курсу 1:25 - это так называемые зафиксированные на определенном курсе сделки. Подобная тенденция прослеживается во всех сегментах рынка: от экономкласса до самых дорогих квартир. При этом многие застройщики фиксируют внутренний курс доллара, о котором предупреждают покупателей.
Сейчас все больше случаев, когда продавцы устанавливают стоимость квартиры не в долларах или евро, а в у. е., курс которых приравнивают, например, к 26-28 рублям. Если сделка затягивается по причинам, зависящим от покупателя, то продавцы зачастую передоговариваются с покупателями, увеличивая сумму сделки, если цена была установлена в долларах США. Покупатели, чувствуя за собой вину в затягивании процесса, как правило, охотно с этим соглашаются. Обычно сделка совершается в течение 2-4 недель. Дольше проходят сделки, связанные с ипотекой. Именно при ипотеке и возникают форс-мажоры, при которых стороны изменяют ценовые условия сделки.
Какие еще подвохи вероятны при оформлении сделки?
Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов - как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи.
Сделки «без спросу»
Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость. Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:
Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников
Кстати, такая «засада» нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.
Поэтому, если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.
Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга
По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.
Здесь самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры («семейное положение»). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке «забывают» перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).
Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов
Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).
Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:
1. Убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность;
2. Если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но «контрольные» 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы.
Махинации с оплатой
Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод - неоднократная продажа квартиры (чаще двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется...
Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.
Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей
Задаток при купле-продаже - наиболее распространенный способ обеспечения обязательств участников сделки. Эту сумму (до 10 - 15% от стоимости жилья) покупатель передает в счет оплаты квартиры и теряет, если внезапно откажется от сделки. Продавец же обязуется передать жилье покупателю, предоставившему задаток, а в случае отказа от продажи (в том числе при передаче другому лицу) должен выплатить «отвергнутому» двойную сумму задатка.
Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют «счастливца» разбираться с остальными.
Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру - разумеется, в оригинале.
В продаваемой квартире проведена несанкционированная перепланировка
Узнать о ней можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но этот документ действителен в течение года после выдачи, за такое время хозяин жилья может запросто втихую переустроить квартиру. Покупателю впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры. Обычно это хорошо удается с помощью наметанного глаза опытного риэлтора.
Жилье продается по существенно заниженной цене. Известны случаи, когда впоследствии по заявлению «пострадавшего» продавца суды признавали подобную сделку кабальной и соответственно недействительной. Аргументы: хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Квартира продается «с приданым»: гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.
В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут здесь, но «для удобства» сохраняют прописку. По новому Жилищному кодексу члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.
Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.
Зарегистрировать сделку можно побыстрее
Законодательство, регулирующее работу Управления Федеральной регистрационной службы, постоянно меняется. Сейчас вы вправе выбирать: вам предложат срочное проведение регистрации сделки или обычное. Однако многое зависит и от самих граждан - их внимательности, правильной подачи документов. А если вы обращаетесь к риэлторам, то имейте в виду: чем крупнее компания, тем быстрее, как правило, оформляется регистрация. Большие фирмы создают специализированные отделы оформления. Компания, имеющая такой отдел, проводит процедуру регистрации более профессионально и оперативно, используя свой опыт и отлаженную схему работы.
Особенно тщательно следует подходить к покупке квартир и комнат, которые приобретены хозяином на основании судебных решений либо по наследству.
При самостоятельном заключении сделок может возникнуть немало сложностей: встречаются опечатки в ФИО сторон купли-продажи, адресе объекта, выясняется, что не получены все необходимые справки (из БТИ, домовой книги и др.).
