В связи с экономическим кризисом многим компаниям приходится «замораживать» строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Консервация строительства - приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем.

Алгоритм действий

Учитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее - заказчик) и для подрядчика.

Действия заказчика

Если заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков. Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.
При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон.

Действия подрядчика

На практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик. Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда. Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком.

Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда. На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены.

В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов.

Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.

Инвентаризация объекта незавершенного строительством

При переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация. Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний... (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49) .

В отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации - зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей.

В состав инвентаризационной комиссии, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).
На незавершенные строительством объекты составляются инвентаризационные описи, в которых указываются:

1. Наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию;
2. Стоимость выполненных работ;
3. Причины и основание для консервации.

Для этого должны использоваться: соответствующая техническая документация (чертежи, сметы, сметно-финансовые расчеты), акты сдачи работ, этапов, журналы учета выполненных работ на объектах строительства и другая документация.

Инвентаризация проводится путем проведения осмотров, контрольных обмеров и других необходимых мероприятий. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.

Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).

Далее

Кроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы. Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17, который составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации. В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства.

А в основной его части следующие данные:

1. Наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством;
2. Полная сметная стоимость договора;
3. Сметная стоимость выполненных работ;
4. Фактические затраты на приостановку строительства;
5. Средства, необходимые для расчетов с подрядчиком;
6. Стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.

Документ составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй - заказчику. Третий представляется только по требованию инвестора.
Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).
Затраты, связанные с консервацией объекта, не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов. В соответствии с правилами бухгалтерского учета затраты на консервацию и содержание объекта незавершенного строительства, произведенные в периоде, когда строительство не осуществлялось, не могут рассматриваться как капитальные затраты по строительству объекта основных средств, формирующие его первоначальную стоимость.
Затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов включаются в состав внереализационных расходов (подп. 9 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ).
Между тем, если организация в дальнейшем (после расконсервации и достройки) будет использовать данный объект в производственной деятельности, то расходы, связанные с его консервацией и сохранностью, могут быть признаны в целях налогообложения в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Источник: Информационное агентство Клерк.Ру