Правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. Правовой статус объектов незавершенного строительства всегда находился в центре внимания юридической общественности и вызывал самые разные дискуссии по этому вопросу.
Впервые о том, что объекты незавершенного строительство являются недвижимым имуществом на законодательном уровне было указано в ФЗ РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" (вступил в силу с 31.01.98). Так, в п. 2 ст. 25 данного Закона установлено, что "в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов.".
Однако, сказав "а", Закон, к сожалению, не сказал "б", так как не указал четко, с какого момента объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.
Казалось бы, наиболее простым выходом из данной ситуации было бы считать, что объект незавершенного строительства становится недвижимостью с момента его государственной регистрации, соответственно до этого он может считаться движимым имуществом. Данная позиция появилась и была весьма распространена после принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Признание объектов незавершенного строительства недвижимостью автоматически влечет необходимость соблюдать повышенные требования законодательства к сделкам, предметом которых является недвижимость. К сожалению, это не всегда учитывается на практике.
Так, например, весьма часто стороны заключают договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, но при этом продавец перед заключением договора свои права как собственника подтвердить не может, т.к. не регистрирует предварительно (перед сделкой) на себя право собственности на продаваемый объект. При этом стороны по старинке исходят из того, что так как все выполненные работы по незавершенном строительству оплачены заказчиком, акты о сдаче-приемке объекта подписаны, то, следовательно, продавец имеет право распорядиться объектом как своей собственностью, в том числе продав его третьему лицу.
Между тем, в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. При этом согласно ст.ст. 12 и 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, должна быть предварительно (т.е. перед заключением сделки) осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав. В противном случае получается, что продавец распоряжается имуществом, которое ему на праве собственности еще не принадлежит, а как известно, никто не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам. Соответственно и у покупателя такого объекта незавершенного строительства право собственности на него возникнуть не может.
В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приведены документы, на основании которых производится регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. В частности, такими документами являются документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (например, заключения оценщиков, акты приемки, осмотра объекта и др.).
Таким образом, с учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:
1. Документ о правах на земельный участок; разрешение на строительство;
2. Проектно-сметную документацию;
3. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Также считаем необходимым обратить внимание на следующее.
При заключении договоров, предметом которых выступает объект незавершенного строительства (или иной объект недвижимости), также весьма часто бывает, что продавец, уже заключив договор с покупателем и передав ему объект незавершенного строительства, "втайне" от покупателя заключает новый договор и право собственности на объект регистрируется за другим лицом. Соответственно возникает вопрос: имеет ли право в такой ситуации первоначальный добросовестный покупатель подать иск о признании заключенного договора недействительным?
Совершенно очевидно, что до момента регистрации перехода права собственности на объект продавец остается его собственником и, следовательно, вправе им распорядиться. С другой стороны, и покупатель обладает определенными правами на данный объект: ведь он владеет им на законном основании (договор купли-продажи). Таким образом, в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не вправе распоряжаться объектом и совершенные ими сделки следует считать недействительными (ст. 168 ГК РФ).
Анализ приведенных положений с очевидностью указывает на то, что в данной ситуации любая сделка по отчуждению объекта, совершенная покупателем, будет считаться ничтожной как противоречащая закону. В то же время, если сделка по распоряжению объектом будет совершена продавцом, то данная сделка будет считаться действительной (ведь продавец сохраняет еще законное право распорядиться объектом). При этом в подобном случае покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неправомерными действиями продавца. Между тем, требовать признания заключенного продавцом договора об отчуждении объекта ничтожным покупатель не вправе.
